티스토리 뷰
아파트 투자자는 사이클이다 저자는 대한민국 유일무이 대중 심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가이다. 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 설루션을 제공하는 것으로 정평이 나있다.
1. 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다.
모든 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 어디에서 많이 들어본 패턴 같지 않나요? 네 맞습니다. 주식판, 부동산판에서도 전문가 행세를 하면서 종목을 찍어주는 이들이 있습니다. 그들 역시 상승장에 활개를 칩니다. 상승장일 때는 썩은 빌라 마냥 생전 처음 듣는 동전주나 잡주도 잘만 오르니까 자신이 미리 매집해 놓은 종목을 다수가 모인 대화방에서 추천합니다. 다들 철석같이 믿고 매수를 하니 주가는 당연히 오를 수밖에 없습니다. 별다른 재료도 없는데 주가가 상승하니 단타 투자자들은 모이게 됩니다. 급상승의 마지막 단계에 급등주 따라잡기 하는 초보 투자자들이 달라붙습니다. 그즈음 자칭 전문가는 자기가 가진 물량을 고가에 다 털고 유유히 빠져나갑니다. 행여나 이 과정에서 손실을 본 투자자가 따지고 하소연하면 아주 간단하게 빠져나가는 방법이 있습니다. 어깨에 파셔야죠. 투자자님의 욕심이 이런 결과를 초래한 것입니다. 이런 자칭 전문가들이 언제 사라지는지 아시나요? 바로 하락장입니다. 관심 자체가 없어지죠. 관심이 없으니 돈이 몰리지 않고 돈이 몰리지 않으니 주가는 떨어질 수밖에 벗습니다. 부동산도 마찬가지입니다. 하락장에서는 누가 보더라도 거래가 실종된 게 빤히 보입니다. 관심이 식으니 돈이 몰리지 않고, 사는 사람이 없으니 값은 떨어질 수밖에 없습니다. 부동산을 떨어 뜨리는 건 규제도 아니고 금리도 아닙니다. 바로 매수 심리가 꺾여 사지 않으면 집값은 떨어질 수밖에 없습니다. 저는 부동산 상승과 하락의 시그널 중 가장 첫 번째로 심리를 꼽는데, 상승장에서 홀연히 등장한 전문가들은 심리 따위가 부동산 시장에 무슨 상관이 있느냐고 따집니다. 심리는 눈에 보이지 않는 데다가 오르니까 더 사라 오르는 지역과 물건을 알려주겠다. 기회를 놓치면 평생 가난하게 산다는 메시지가 더 강렬하고 달콤하긴 합니다. 눈에 보이지 않지만 시장에 지대한 영향을 끼치는 심리는 무시하면서, 천편일률적으로 공급과 수요만 내세우는 경우도 있습니다. 하지만 부동산 시장의 수요에 대해 정확히 인지하고 말하는 전문가는 생각보다 많지 않습니다. 지옥으로 가는 길은 늘 선의로 포장되어 있습니다. 상승장에서 군림해 온 시장의 예언자느 시장이 뜻대로 굴러가지 않는 걸 추종자보다 더 먼저 알아차릴 수밖에 없습니다. 그 상황이 되면 가장 먼저 자기 살길을 찾기 마련이지요. 시장의 불시가 꺼져가고 있는데도 상승이라는 바람을 불어넣으며 어떤 이든 시장에 진입해서 자신의 물건을 받아주기를 기다립니다. 상승장이라 뭐든 잘 풀릴 때는 다 나의 실력인 것이고, 시장에 변화의 조짐이 보인다고 충고하는 이들의 말은 집 없는 거지들의 시샘에 찬 험담으로밖에 안 들립니다. 하지만 일이 안 풀리는 건 무능한 정부나 그 정부의 규제 때문이 아닙니다. 시장의 변화를 인식하지 못할 정도로 단단한 사후확신편향의 성에 갇혀 있던 나 자신의 교만 때문입니다. 모든 투자에 대한 책임은 투자자 본인에게 있다는 말처럼 생살을 후벼 파는 말이 또 있을까요 이 말은 초보 투자자는 물론이거니와 시장이 예언자에게도 그대로 적용됩니다. 자만하고 자신했던 만큼 자신이 벌였던 말을 거둬들이고 자신이 벌린 일을 수습행만 할 때가 옵니다. 죽음과 세금은 누구에게나 공평합니다.
2. 제발 청약에 목매지 마세요 경매도 필요 없습니다.
청약에 미련을 못 버리는 분이든 갭투자로 집을 늘려가는 분이든 파이어족을 꿈꾸며 경매를 공부하는 분이든 당장은 돈을 잃는 게 없어 보입니다. 눈에 보이게 돈이 나가는 건 없으니까요. 하지만 당장의 돈보다 더 중요한 기회를 잃고 있습니다. 지방 사택에 살면서 알뜰살뜰히 살았던 부부가 현재에 만족하고 열심히 산다고 생각했기에 곁을 지나가는 기회가 미처 보이지 않았던 것처럼 말이죠. 청약에 연연하는 분들은 낮은 당첨 가능성, 복권에 당첨되는 것만큼 어려운 확률은 생각지도 않고 무조건 싸게 사고 싶다는 생각에 집을 살 기회를 날려 버리는 것입니다. 갭투자로 집을 늘려나가는 갭투자자는 더 벌 욕심에 내재가치가 낮고 그만큼 갭 차이도 적은 아파트를 상투까지 끌고 가려다가 매도할 기회를 잃는 것이고요 기회를 잃는다는 것은 결국 부자가 될 시간을 저 뒤로 스스로 밀어 버리는 것입니다. 청약에 목매는 분들의 더 싸게 사고 싶다는 마음이나, 갭투자자의 더 비싸게 팔고 싶다는 마음이나, 갭투자자의 마음이나 욕심과 욕망입니다. 워런 버핏의 말처럼 어떻게 해야 하지 않을까?라는 질문을 투자의 제1원칙으로 삶는다면, 청약만 바라보고 있을 경우 내가 무엇을 잃게 될까 이 집을 매도하지 않고 계속 버티면 매도의 기회를 잃게 되는 것은 아닐까? 하는 질문을 스스로에게 하게 됩니다. 진정한 부자는 어떻게 하면 한 푼이라도 더 벌까? 보다 이만큼 벌고 있는데 어떻게 하면 잃지 않고 지킬 수 있을까?로 투자와 리스크 관리 양쪽 모두를 생각하는 사람입니다. 상승장이 이어지리라 기대하는 건 어떻게 하면 더 벌까? 에 초점이 맞춰진 것입니다. 상승장 이후의 하락장을 대비하는 것이야말로 워런 버핏의 제1원칙 절대로 돈을 잃지 마라에 부합하는 행위죠 청약 당첨만을 노리며 집 살 기회를 날리는 것과 상승장이 영원할 거라 믿고 집 팔 기회를 날리는 것은 본질적으로 일맥상통하는 실수라 볼 수 있습니다.
3. 리뷰
주식투자를 하는 사람이라면 주식에 빗대어 설명을 해주어서 아주 쉽게 이해되는 책이었다. 주식 HTS라는 컴퓨터 프로그램이 있어 현재 주식이 고점인지 저점인지 쉽게 알 수 있다. 하지만 부동산은 언제가 상승장이고 하락장인지 이해할 수 없다. 저자는 부동산은 세력이 없기 때문에 사람의 매수 심리가 무너지면 오랜 기간 하락한다고 말하고 있다. 부동산에 관한 책은 많이 읽어 보지는 않았지만 사이클을 이해하는데 도움이 되었다.